АН «Побережье»
Вторичка дорожает быстрее новостроек: что изменилось на рынке и где покупателю искать выгоду
Ещё недавно разговор о росте цен почти автоматически означал новостройки. В 2026 году картина начала меняться: готовые квартиры в России несколько месяцев подряд дорожают быстрее первичного рынка.
По исследованию «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в августе достигла примерно 130,1 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 1,3%. В новостройках средний показатель составил около 192,8 тыс. рублей, а месячный рост — 0,7%. За год готовое жильё прибавило 11,4%, новостройки — 9,5%.
Но самое интересное скрывается внутри этих средних цифр.
Появилась «новая вторичка»
Особенно заметно дорожают квартиры в домах, построенных не более десяти лет назад.
Медианная стоимость квадратного метра в этом сегменте достигла примерно 194,2 тыс. рублей. По данным исследования, это уже немного выше среднего показателя новостроек.
Почему покупатели готовы платить?
Потому что такая квартира сочетает свойства обоих рынков.
Дом сравнительно новый, но:
- его уже можно увидеть;
- понятна реальная территория;
- работают лифты;
- видно качество подъездов;
- известна ситуация с парковкой;
- район уже существует не на рендере;
- квартиру можно получить сразу.
И главное — нет необходимости ждать несколько лет завершения строительства.
Значит ли это, что новостройки стали невыгодными?
Нет.
У первичного рынка остаются свои преимущества: льготные программы, рассрочки, современные планировки, новые инженерные системы и возможность выбрать объект на раннем этапе строительства.
Но покупателю всё сложнее сравнивать эти рынки исключительно по цене квадратного метра.
Например, квартира в новостройке стоит дешевле на старте, однако затем потребуются ремонт, мебель и время.
Готовая квартира может стоить дороже, но через неделю после сделки в неё уже можно переехать или начать сдавать.
Поэтому сравнивать нужно полную стоимость сценария.
Вторичный рынок получил новый импульс
Есть ещё один важный показатель.
По данным «Домклик», ипотечные выдачи на вторичное жильё в августе были примерно в 1,6 раза выше, чем годом ранее. В абсолютном выражении через Сбер на готовые квартиры было выдано около 67,3 млрд рублей.
Это не означает, что первичный рынок проиграл: более половины ипотечных выдач всё ещё приходится на новостройки.
Но монополия новостроек на внимание покупателя ослабевает.
Где появляется возможность для покупателя
Наиболее интересный сегмент сегодня — не обязательно самая дешёвая квартира.
Стоит искать объект, где совпадают четыре фактора:
1. Реальная ликвидность района.
Не будущая инфраструктура на буклете, а существующий спрос.
2. Состояние дома.
Дом 7–10 лет иногда способен конкурировать с новой очередью соседнего ЖК.
3. Размер дисконта.
Цена объявления — ещё не цена сделки. По данным исследования, разница между предложением и фактической ценой сделки на вторичном рынке в августе составляла около 14,1%.
4. Полная стоимость владения.
Ремонт, коммунальные платежи, обслуживание, парковка, время до заселения.
Именно четвёртый показатель часто разрушает первоначальное впечатление о «выгодной» покупке.
Не существует рынка вторички вообще
Это ещё одна ошибка.
Разные города показывают совершенно разную динамику. Даже внутри одного города соседние районы могут жить по своим законам.
Например, отдельное исследование крупных городов фиксировало в августе снижение стоимости вторичного жилья в части локаций, тогда как в мегаполисах динамика была положительной.
Поэтому фраза «вторичка дорожает» полезна для понимания тенденции, но недостаточна для принятия решения о конкретной квартире.
Что делать покупателю
Перед сделкой сравните минимум три варианта:
- новостройку;
- квартиру в доме до десяти лет;
- классическую вторичку.
Причём сравнивайте не только стоимость метра.
Посчитайте:
цена объекта + ремонт + стоимость кредита + время до заселения + потенциальная цена перепродажи.
Иногда после этого самый дорогой на первый взгляд вариант оказывается самым рациональным.
Вывод
Рынок 2026 года становится значительно интереснее: покупателю снова приходится выбирать, а не просто идти туда, где доступна льготная ипотека.
И именно в таких условиях профессиональный анализ объекта становится важнее рекламной скидки.
Получить персональный подбор недвижимости
Получить персональный подбор недвижимости
Расскажите задачу — подготовим короткий список под ваш сценарий и бюджет.